“带押过户”遇冷：南昌1年多仅办结47宗，期待打通“梗阻”
来源： 江南都市报 | 日期： 2022年10月24日 | 制作： 江南小编 | 新闻热线： 0791-86849110
江南都市报讯 兰春、全媒体记者范晶摄影报道：一提起“带押过户”登记模式，房地产经纪人陶女士就特别兴奋。她说，近期多地推出该模式，存在抵押的房屋要上市交易，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押，这将进一步激活二手房交易市场。
记者了解到，这在南昌并不是新生事物，去年1月南昌市不动产登记中心就对外推出了该业务，不过碍于作为抵押权人银行内部流程等原因，已经办结的案例并不多。南昌市不动产登记中心相关负责人徐芳称，二手房“带押过户”登记关键需要抵押权人同意，目前正在加快打通抵押权人——银行的“梗阻”。
多地推出二手房“带押过户”
“用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，让买方不必再筹措过桥资金……”近期，多地推出二手房“带押过户”登记模式，使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，让买方不必再筹措过桥资金。
9月1日，深圳坪山公证处通过实践二手房交易新模式，顺利完成深圳首例“公证提存＋免赎楼带押过户”二手房交易服务。在深圳之前，8月17日，济南推出了二手房“带押过户”登记业务新模式，对于存在抵押的房屋要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
济南相关政策规定，“带押过户”登记流程有三部分，首先办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；其次买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；最后卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。
办结“带押过户”登记案例不多
南昌二手房交易是否可以这样操作？“我的房屋在老城区，三室一厅的户型，有电梯……”10月17日一大早，家住南昌市西湖区的李先生便来到南昌某房屋中介公司咨询二手房交易相关事宜。
李先生表示，他的房屋打算以130万元出售，可57万元银行房贷没有还完，“现在想‘带押过户’，碍于抵押权人银行等原因，自己先要向银行赎房，才能办理过户登记。”
李先生遇到的烦恼，在南昌二手房市场卖家中并不鲜见。南昌市不动产登记中心相关负责人徐芳坦言，其实2021年1月1日起南昌就已经推出了二手房“带押过户”登记，不限制抵押权人为个人或银行主体，不过办结的业务数量不多，截至9月底全市仅办结47宗。
办理关键需要抵押权人同意
“究其原因，二手房‘带押过户’登记关键需要抵押权人同意。”徐芳说，当前办结的“带押过户”登记业务，多发生于抵押权人是自然人之中。而银行作为抵押权人，受限于其内部跨行、同行抵押等流程，同意办理登记的很少，“即使同意，也只能在家人之间进行，像李先生的情况还是要自行筹措过桥资金办理解押再过户。”
采访中，徐芳透露，目前南昌市不动产登记中心正在和南昌多家银行积极协商，加快打通银行作为抵押权人在“带押过户”登记中的“梗阻”，让更多市民受益。
或将进一步激活二手房交易市场
日前，国家统计局对外公布的《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有50个和56个，比上月分别增加10个和5个。在二手住宅销售价格上，南昌环比上涨0.1%。
成交量方面，南昌房信网数据显示，南昌市二手房住宅8月共成交2323套，7月共成交2119套，6月共成交2012套。另外，9月二手房挂牌均价为11975元/平方米，环比上涨1.54%。
江西省地产协会秘书长龚正分析认为，当前南昌二手房市场整体处于平稳向前发展阶段，房屋解押并不是影响成交量的主要原因。不过，由于二手房市场持续修复速度较慢，后期仍需政策持续支持。
“‘带押过户’登记，从整体来看，对于二手房交易中的买卖双方而言，最直接的好处就是缩短交易周期，这也一定上缓解二手房交易困扰。同时，对促进当前房地产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。”江西省社会科学院经济所所长麻智辉说，未来如果能打通“带押过户”登记中抵押权人银行的“梗阻”，或将进一步激活南昌二手房交易市场。
购带抵押房产需看清贷款信息
二手房“带押过户”登记在方便买卖双方的同时，如何确保交易安全也是一个不容忽视的问题。
“‘带押过户’涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。”南昌大学科学技术学院法学教授曾毅说，其实对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，建议购买前详细了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款。
小贴士
当前南昌办理二手房“带押过户”登记流程及相关材料
“带押过户”登记材料清单
1.抵押权人出具同意办理未解除抵押转移登记的书面证明（原件）；
2.如需更换抵押权人，应同时办理抵押权转移登记，由变更前的抵押权人出具同意办理未解除抵押转移登记的书面证明（原件），由变更后的抵押权人提供主债权合同（最高额抵押权的，应当提交一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因文件等必要材料，原件）、抵押合同（主债权合同中包含抵押条款的，可不提交单独的抵押合同书；最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同，原件）；
3.不动产登记证明（原件）；
4.抵押权人需一并申请并提供抵押权人身份证明，法人或非法人组织须提供营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；抵押权人授权办理的需提供授权委托书（委托书需经公证或到登记现场签订委托书）、代理人身份证明。
办理流程
申请—受理—审核—登簿—发证
办理地点
南昌市不动产登记大楼办证大厅等。
值班编辑：周章云
值班审核：范俊杰
值班编委：杨进